Door hheim

Taxatie Amsterdam Zuid

Een voorbeeld van informatie die je uit een taxtierapport kunt halen.

Door de executeur was opdracht gegeven voor taxatie van een groot (meer dan 200 m2) appartement in Amsterdam Oud Zuid. Op stand dus. Het appartement was verhuurd, dus ook de waarde in verhuurde staat was gevraagd. Het rapport werd aan mijn opdrachtgever (mede-erfgenaam) gestuurd met de mededeling dat de makelaar ook al een kandidaat had die de getaxeerde waarde wilde betalen. Die laatste mededeling laat, ik hoop ook bij u, enige alarmbellen afgaan. Ik controleerde het rapport. Dat doe ik nogal pietluttig, wat door de taxateur en/of executeur soms niet gewaardeerd wordt. Ik heb daar echter een goede reden voor. Deze casus is daarvan een voorbeeld.

Op het voorblad staan enige zakelijke gegevens. Die trek ik altijd even na. Bijvoorbeeld de inschrijving van de taxateur in het register van taxateurs, in dit geval VastgoedCert (www.vastgoedcert.nl). De vermelding op het rapport was inmiddels verlopen. Er bleek bij navraag wel een vernieuwd certificaat afgegeven, maar het feit dat de taxateur dat na maanden nog niet had aangepast geeft mij een indicatie van de zorgvuldigheid van de betreffende persoon.

De leegwaarde was geschat op € 1.250,000,– en de waarde in verhuurde staat op € 600.000,–, een verschil van € 650.000,–! Uiteraard wil ik dan graag weten waardoor dit verschil verklaard kan worden. Daarvoor is het noodzakelijk te weten op welke wijze de woning verhuurd is.

cropped-gevels-fv2.jpg
Het rapport blonk uit in beknoptheid. Veel korte standaard antwoorden, regelmatig “n.v.t.” zonder toelichting en nauwelijks bijlagen. Ik was met name geïnteresseerd in de huursituatie. Het enige dat vermeld stond was “het object is verhuurd voor ca. € 11.000,– per jaar, op basis van een normaal huurcontract.” Dat is gezien de afmeting en lokatie van de woning zeer laag te noemen. Als je op basis van de betaalde huur een rendementsberekening maakt kom je er niet uit.

Voor de vaststelling van de waarde is het van groot belang wie de huurder(s) is/zijn, hoe oud ze zijn, wat de gezinssamenstelling is etc. In de taxatie geen enkele informatie. Bij navraag bleek dat het een echtpaar van in de 70 was. Met alleen die informatie komt de waarde al in een ander daglicht te staan.

Het vaststellen van een waarde heeft ook te maken met het gebruiken van je “boerenverstand”. Stel dat je dit appartement koopt voor € 600.000,–. Je investeert dan ca. € 650.000,– inclusief bijkomende kosten. Rekenrente 5% = € 33.000,– per jaar. Na bijna 20 jaar kom je met rentebijschrijving op hetzelfde bedrag als de leegwaarde uit en zou je steeds winst gemaakt hebben. De huurders zouden dan de 90 ruim gepasseerd zijn en nog steeds trappen moeten lopen: een onwaarschijnlijk scenario. Voor het gemak laat ik de huuropbrengst en de zakelijke lasten buiten beschouwing en…. niet onbelangrijk, de waardestijging in 20 jaar. De rekensom zou er alleen maar gunstiger uit komen. Kortom, al is de huuropbrengst laag, de uiteindelijke beloning zal fors zijn. In mijn ogen te fors en ik heb geadviseerd niet op het bod in te gaan en een 2e taxatie te laten uitvoeren. Geef bij het geven van de taxatieopdracht altijd expliciet aan welke gegevens je wil hebben. Vraag om foto’s (ook van het interieur), eigendomsbewijs, huurcontract, recente stukken VVE etc. De taxateur heeft die gegevens nodig voor zijn taxatie, je weet dan zeker dat hij ze heeft gezien en je kunt zelf (laten) nagaan hoe de waarde tot stand is gekomen.

Geef een commentaar

Commentaar: